■ 樓市觀(guān)察

如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話(huà)，需要改變目前中國(guó)人將房子作為投資品的觀(guān)念，將房子作為消費(fèi)品而非投資品。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院12月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較10月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。自今年5月份房?jī)r(jià)止跌回升后，百城住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比(與上月相比)上漲。同比(較上年同期)來(lái)看，在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月下跌后，目前已連續(xù)四個(gè)月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

在商品社會(huì)里，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價(jià)值規(guī)律。猶如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)未來(lái)的盈利中獲得，住房的基本價(jià)值是源于未來(lái)出售或出租住房產(chǎn)生的收入。但當(dāng)一種資產(chǎn)的價(jià)格脫離了基本價(jià)值，泡沫就形成了。

目前的國(guó)內(nèi)樓市，除了具備剛需的正常消費(fèi)品屬性之外，同時(shí)還是作為一項(xiàng)保值增值的投資產(chǎn)品。由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以避險(xiǎn)、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在，因此，對(duì)于缺乏投資渠道的普通投資者來(lái)說(shuō)，只有房子才能抵抗財(cái)富縮水。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：截至10月底，中國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，同比增加14%，創(chuàng)下歷史新高。也就是說(shuō)，買(mǎi)房只等升值的投機(jī)行為占了相當(dāng)比重。

近年來(lái)，城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房?jī)r(jià)預(yù)期，提供了抬高房?jī)r(jià)的環(huán)境條件。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們敢炒房子，特別是在大城市炒房子，因?yàn)樗麄兿嘈庞腥藭?huì)接手他們的房子。

無(wú)論是股票還是房子的價(jià)值，都是根據(jù)眾多購(gòu)買(mǎi)者對(duì)未來(lái)回報(bào)的預(yù)測(cè)而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在價(jià)格低位進(jìn)場(chǎng)的投機(jī)客拋售房產(chǎn)后所得的利潤(rùn)也越高。這就像進(jìn)入股市那樣，誰(shuí)能抄到底，誰(shuí)能保證在價(jià)格最高點(diǎn)拋售呢?

他山之石，可以攻玉。在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅是一個(gè)有效控制房?jī)r(jià)的平衡器，而房貸利息的隨時(shí)上漲，以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升。所以，一方面，歐美的房?jī)r(jià)不可能像中國(guó)漲到天上去，另一方面，歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋，一樣能夠安居樂(lè)業(yè)。

總體來(lái)說(shuō)，如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話(huà)，需要改變目前中國(guó)人將房子作為投資品的觀(guān)念，將房子作為消費(fèi)品而非投資品;在房產(chǎn)稅征收上，對(duì)第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅，第二套自住房或出租房少繳稅，第三套以上仿照歐美，每年按房子的市場(chǎng)價(jià)格，按各地房?jī)r(jià)泡沫程度不同，征稅1%到3%的房產(chǎn)稅，或稱(chēng)“奢侈消費(fèi)品稅”。

此外，對(duì)空置房征重稅，對(duì)出租房減免稅收，可以逼迫炒房者將空置房出租，以加大市場(chǎng)上的供應(yīng)，以此扭轉(zhuǎn)租房市場(chǎng)成為買(mǎi)方市場(chǎng)。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來(lái)，盡快達(dá)到“居者有其屋”。

□陳思進(jìn)(資深風(fēng)險(xiǎn)投資顧問(wèn))